Berechne die konstante Rate eines Annuitätendarlehens – samt Laufzeit, Restschuld am Ende der Zinsbindung und den Zinsen, die bis dahin anfallen.
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate über die gesamte Zinsbindung konstant – ihre Zusammensetzung verschiebt sich aber Monat für Monat. Am Anfang besteht sie überwiegend aus Zinsen, gegen Ende fast nur noch aus Tilgung. Der Grund: Zinsen fallen immer nur auf die Restschuld an, und die sinkt mit jeder Rate. Der frei werdende Zinsanteil fließt automatisch in die Tilgung, wodurch die Rückzahlung sich selbst beschleunigt.
Die Jahresrate ergibt sich aus Darlehen × (Sollzins + Anfangstilgung), geteilt durch zwölf ergibt das die Monatsrate. Die Laufzeit folgt aus der Rentenformel: n = −ln(1 − K × i ÷ A) ÷ ln(1 + i), wobei K das Darlehen, i der Monatszins und A die Monatsrate ist. Die Restschuld nach n Monaten berechnet der Rechner als K × (1+i)ⁿ − A × ((1+i)ⁿ − 1) ÷ i. Wichtig: Liegt die Rate unter den anfallenden Zinsen, wird das Darlehen nie getilgt – dann gibt es mathematisch keine Laufzeit.
300.000 € zu 3,5 % Sollzins mit 2 % Anfangstilgung ergeben eine Monatsrate von 300.000 × 5,5 % ÷ 12 = 1.375 €. Davon sind im ersten Monat 875 € Zinsen und nur 500 € Tilgung. Nach zehn Jahren Zinsbindung stehen noch rund 228.300 € offen – in dieser Zeit wurden etwa 93.300 € an Zinsen gezahlt und knapp 71.700 € getilgt. Bis zur vollständigen Rückzahlung dauert es bei gleichbleibendem Zins insgesamt rund 29 Jahre.
Kaum eine Stellschraube wirkt so stark. Erhöht man im Beispiel die Anfangstilgung von 2 auf 3 %, steigt die Rate auf 1.625 € – die Laufzeit sinkt aber von rund 29 auf etwa 20 Jahre, und die gesamte Zinslast schrumpft um deutlich mehr als 60.000 €. Als Faustregel gilt in Niedrigzinsphasen: Sollzins plus Tilgung sollten zusammen mindestens 5 % ergeben, sonst wird die Restschuld beim Anschlussdarlehen unangenehm hoch. Genau dort liegt das eigentliche Risiko – nicht in der aktuellen Rate, sondern im Zinsniveau zum Ende der Bindung.
Dieser Rechner konzentriert sich auf die Annuitätenformel und die Kennzahlen, die bei der Kreditentscheidung zählen. Wer den vollständigen Tilgungsverlauf Jahr für Jahr sehen will, nutzt den Tilgungsrechner; wer von einer gewünschten Rate oder Laufzeit rückwärts rechnet, den Kreditrechner. Für die gesamte Immobilienfinanzierung inklusive Eigenkapital und Nebenkosten ist der Baufinanzierungsrechner der passende Einstieg.
Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanzberatung. Verbindlich sind die Angaben im Darlehensvertrag.