Berechne aus Kaufpreis, Eigenkapital und Kaufnebenkosten den Darlehensbedarf, die Monatsrate und die Restschuld nach der Zinsbindung.
Der größte Hebel ist die Tilgung: 1 % Tilgung bedeutet über 40 Jahre Laufzeit, 3 % nur gut 20. Ein Punkt mehr Tilgung wirkt meist stärker als ein halber Punkt weniger Zins.
Eine Baufinanzierung ist ein Annuitätendarlehen mit einer Besonderheit: Sie läuft länger, als der Zins festgeschrieben ist. Die Zinsbindung von meist 10, 15 oder 20 Jahren legt fest, wie lange die Kondition gilt – nicht, wann das Darlehen getilgt ist. Am Ende der Bindung bleibt eine Restschuld, die neu finanziert werden muss. Genau dort liegt das eigentliche Risiko, nicht in der heutigen Rate.
Der stärkste Hebel ist der anfängliche Tilgungssatz, und er wird regelmäßig unterschätzt. Bei 1 Prozent Tilgung dauert die vollständige Rückzahlung je nach Zins über 40 Jahre; bei 2 Prozent verkürzt sich das auf etwa 25 bis 30, bei 3 Prozent auf gut 20 Jahre. Weil die Tilgung mit jeder Rate wächst, verkürzt eine höhere Anfangstilgung die Laufzeit überproportional – und senkt die Gesamtzinsen dramatisch. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung ist meist wirkungsvoller als ein halber Punkt weniger Zins.
Die Nebenkosten sind der Posten, an dem Finanzierungen scheitern, weil Banken sie selten mitfinanzieren. Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch etwa 1,5 bis 2 Prozent, Maklerprovision bis 3,57 Prozent für den Käufer. Zusammen sind das schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises – Geld, das aus Eigenkapital kommen muss, bevor überhaupt ein Stein gekauft ist.
Wie viel Eigenkapital nötig ist, entscheidet der Beleihungsauslauf: das Verhältnis von Darlehen zum Beleihungswert. Je niedriger er ist, desto besser der Zins – die Sprünge liegen typischerweise bei 60, 80 und 90 Prozent. Wer die Nebenkosten und mindestens 20 Prozent des Kaufpreises selbst trägt, bekommt spürbar bessere Konditionen als bei einer Vollfinanzierung. Umgekehrt gilt: Der Zinsaufschlag bei knappem Eigenkapital kostet über 20 Jahre oft mehr, als das Warten auf mehr Erspartes gebracht hätte.
Für die Anschlussfinanzierung gibt es zwei Instrumente. Ein Forward-Darlehen sichert den heutigen Zins bis zu fünf Jahre im Voraus – gegen einen Aufschlag pro Vorlaufmonat, also eine Wette auf steigende Zinsen. Und nach § 489 BGB darf jedes Darlehen nach zehn Jahren ab Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist gekündigt werden, entschädigungsfrei. Dieses Recht ist unabdingbar: Es gilt auch bei einer 15- oder 20-jährigen Zinsbindung und ist bei fallenden Zinsen bares Geld wert.
Der Rechner bildet Rate, Zinsanteil und Restschuld eines Annuitätendarlehens ab. Nicht abgebildet sind Bereitstellungszinsen, KfW-Programme, Disagio, Kombinationen mehrerer Darlehen und die individuelle Bonitätsprüfung. Das Ergebnis dient der Orientierung; verbindlich ist das Angebot deiner Bank. Dies ist keine Finanzberatung.
Wie teuer ein Darlehen wird, hängt stark vom Beleihungsauslauf ab – dem Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert der Immobilie. Banken staffeln ihre Konditionen in Stufen: Unter 60 Prozent gibt es die besten Zinsen, bis 80 Prozent moderate Aufschläge, darüber deutlich höhere. Zwischen 80 und 90 Prozent liegen häufig 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte Unterschied, was bei 300.000 Euro über zehn Jahre schnell 15.000 Euro ausmacht. Als Orientierung gilt, die Kaufnebenkosten von 10 bis 15 Prozent aus Eigenmitteln zu tragen und zusätzlich 20 Prozent des Kaufpreises einzubringen.