Schätze den Marktwert deiner Immobilie transparent – nach Vergleichs- oder Ertragswertverfahren, mit nachvollziehbaren Zu- und Abschlägen. Ohne E-Mail-Pflicht, ohne Maklerzwang.
Den lokalen Preis findest du kostenlos im Homeday Preisatlas, im ImmoScout24-Preisatlas oder über den Bodenrichtwert (BORIS-Portal deines Bundeslandes) sowie in Vergleichsinseraten deiner Straße.
Der Faktor gibt an, das Wievielfache der Jahresnettokaltmiete gezahlt wird. Typisch sind je nach Lage und Zinsniveau etwa 20 (Land) bis 30+ (Metropole). Ein Faktor von 25 entspricht rund 4 % Bruttomietrendite.
Grobe Orientierung im vereinfachten Vergleichs-/Ertragswertverfahren. Online-Schätzungen weichen erfahrungsgemäß 15–20 % vom tatsächlichen Verkaufspreis ab und ersetzen kein Vor-Ort-Gutachten. Für Verkauf, Erbschaft, Scheidung oder das Finanzamt ist ein Verkehrswertgutachten (§ 194 BauGB) nötig. Keine Wertermittlung im Rechtssinn.
Der Rechner bietet die zwei Verfahren, die auch professionelle Gutachter und Online-Portale in vereinfachter Form nutzen. Das Vergleichswertverfahren eignet sich für selbst genutzte Wohnungen und Häuser: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis der Lage wird mit der Wohnfläche multipliziert und dann an Zustand und Ausstattung des konkreten Objekts angepasst.
Den entscheidenden Baustein – den lokalen Quadratmeterpreis – bringst du selbst mit, weil er von Straße zu Straße stark schwankt und sich nicht seriös pauschalisieren lässt. Kostenlose Quellen sind der Homeday Preisatlas, der ImmoScout24-Preisatlas, der amtliche Bodenrichtwert über das BORIS-Portal deines Bundeslandes und Vergleichsinserate in deiner Nachbarschaft.
Die Zu- und Abschläge für Zustand und Ausstattung bilden ab, wie stark dein Objekt vom Durchschnitt der Lage abweicht. Ein vollsanierter Altbau mit gehobener Ausstattung liegt über dem Schnitt, ein Sanierungsfall deutlich darunter. Für vermietete Objekte rechnet das Ertragswertverfahren stattdessen mit der Jahresnettokaltmiete mal einem Kaufpreisfaktor.
Bewusst zeigt der Rechner eine Wertspanne statt einer scheingenauen Zahl. Online-Schätzungen weichen typischerweise 15 bis 20 Prozent vom tatsächlichen Verkaufspreis ab, weil ein Algorithmus einen sanierten Altbau nicht von Standardbestand unterscheiden kann. Für einen verbindlichen Wert – etwa bei Verkauf, Erbschaft oder Scheidung – führt an einer Vor-Ort-Bewertung oder einem Verkehrswertgutachten kein Weg vorbei.
Der Wert einer Immobilie wird üblicherweise mit einem von drei Verfahren geschätzt. Das Vergleichswertverfahren leitet den Preis aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab – ideal für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser. Das Ertragswertverfahren stellt bei vermieteten Objekten die Mieteinnahmen in den Mittelpunkt. Das Sachwertverfahren addiert Bodenwert und Herstellungskosten des Gebäudes und kommt vor allem bei selbstgenutzten Häusern zum Einsatz.
Den größten Hebel hat die Lage – von der Region bis zur konkreten Straße. Hinzu kommen Größe, Zuschnitt, Baujahr, energetischer Zustand und Ausstattung. Eine Online-Schätzung liefert eine erste Orientierung; für einen belastbaren, etwa für Verkauf oder Erbschaft nötigen Wert ist ein Gutachten durch eine Sachverständige oder einen Sachverständigen sinnvoll.
Für dieselbe Immobilie existieren mehrere Werte nebeneinander, und sie unterscheiden sich systematisch. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis und ist der Maßstab bei Erbschaft, Scheidung und Zwangsversteigerung. Der Beleihungswert, den Banken für die Finanzierung ansetzen, liegt bewusst darunter – er soll auch in einem schwachen Markt noch erzielbar sein und wird häufig mit einem Abschlag von zehn bis 20 Prozent gebildet. Der steuerliche Wert nach dem Bewertungsgesetz wiederum folgt einem typisierten Verfahren und kann von beiden abweichen. Wer einen Wert nennt, sollte deshalb immer dazusagen, für welchen Zweck er ermittelt wurde.