Berechne die Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf nach dem Steuersatz deines Bundeslands (Stand 2026).
Aus Eigenkapital zahlbar: Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erfolgt keine Grundbucheintragung – und Banken finanzieren die Steuer meist nicht mit.
Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an und ist der größte Einzelposten der Kaufnebenkosten. Ihre Höhe legt jedes Bundesland selbst fest – die Spanne reicht von 3,5 Prozent in Bayern bis 6,5 Prozent unter anderem in Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein und dem Saarland. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das je nach Land 14.000 oder 26.000 Euro – ein Unterschied von zwölftausend Euro für dieselbe Immobilie.
Der Ablauf entscheidet über den Zeitplan: Das Finanzamt erhält die Kaufvertragsdaten automatisch vom Notar und schickt den Steuerbescheid meist innerhalb weniger Wochen. Nach Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – und ohne die trägt das Grundbuchamt keinen neuen Eigentümer ein. Die Steuer muss also aus Eigenkapital bezahlt werden, bevor die Immobilie überhaupt dir gehört. Banken finanzieren sie in aller Regel nicht mit.
Es gibt legale Hebel. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung für das Grundstück – bewegliches Inventar gehört nicht dazu. Werden Einbauküche, Markise oder Sauna im Kaufvertrag gesondert mit realistischen Werten ausgewiesen, mindern sie die Bemessungsgrundlage. Die Finanzämter akzeptieren das bei nachvollziehbaren Beträgen; überzogene Ansätze fallen auf. Beim Neubau auf eigenem Grundstück fällt die Steuer nur auf den Grundstückswert an, wenn Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich unabhängig sind – bei einem einheitlichen Vertragswerk besteuert das Finanzamt dagegen alles zusammen.
Steuerfrei bleiben Käufe zwischen Ehepartnern und in gerader Linie – also von Eltern an Kinder oder umgekehrt. Auch Erbschaften und Schenkungen lösen keine Grunderwerbsteuer aus, dafür greift dann die Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Ebenfalls frei sind Erwerbe bis 2.500 Euro sowie Übertragungen im Rahmen einer Scheidungsauseinandersetzung.
Der Rechner nutzt die aktuellen Steuersätze der Bundesländer. Nicht abgebildet sind Sonderfälle wie Anteilsvereinigungen bei Gesellschaften, Erbbaurechte oder das einheitliche Vertragswerk beim Bauträgerkauf. Rechne die Steuer immer zusammen mit Notar, Grundbuch und Maklerprovision – zusammen sind das meist 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Dies ist keine Steuerberatung.
Bewegliche Gegenstände unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer. Werden Einbauküche, Markise, Sauna oder Möbel im Kaufvertrag gesondert mit einem realistischen Zeitwert ausgewiesen, mindert dieser Betrag den steuerpflichtigen Kaufpreis. Bei einer mit 20.000 Euro angesetzten Küche spart das je nach Bundesland zwischen 700 und 1.300 Euro. Finanzämter akzeptieren solche Positionen bis etwa 15 Prozent des Kaufpreises ohne weitere Nachweise, verlangen darüber hinaus aber Belege oder ein Wertgutachten. Nicht mehr abziehbar ist dagegen die übernommene Erhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sie die Bemessungsgrundlage nicht mindert, weil sie rechtlich der Gemeinschaft und nicht dem Käufer zusteht.