Prüfe, ob eine Mieterhöhung die Kappungsgrenze (15 % bzw. 20 % in 3 Jahren) einhält.
Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist an enge Grenzen gebunden – und die meisten Erhöhungsschreiben verstoßen gegen mindestens eine davon.
Drei Hürden müssen gleichzeitig erfüllt sein. Erstens die Jahressperrfrist: Die Miete muss seit mindestens zwölf Monaten unverändert sein, wirksam wird die Erhöhung frühestens 15 Monate nach der letzten. Zweitens die ortsübliche Vergleichsmiete als Obergrenze – mehr geht auf diesem Weg nie. Drittens die Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 Prozent. Diese abgesenkte Grenze gilt in vielen Groß- und Universitätsstädten; welche Gemeinden erfasst sind, legen die Länder per Verordnung fest.
Die Kappungsgrenze wirkt unabhängig von der Vergleichsmiete. Liegt die Miete weit unter dem ortsüblichen Niveau, darf der Vermieter trotzdem nicht in einem Schritt aufholen – er ist an die 15 oder 20 Prozent gebunden und muss den Rest über weitere Erhöhungen in späteren Jahren erreichen.
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform kommen, begründet sein und sich auf ein zulässiges Mittel stützen: Mietspiegel, Sachverständigengutachten, Auskunft aus einer Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen. Fehlt die Begründung oder ist sie unzureichend, ist das Verlangen unwirksam. Der Vermieter kann nicht einseitig erhöhen – er braucht deine Zustimmung. Dafür läuft eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang. Stimmst du nicht zu, muss er auf Zustimmung klagen; die Erhöhung tritt dann erst mit dem Urteil in Kraft.
Nicht unter diese Regeln fallen Erhöhungen nach einer Modernisierung (§ 559 BGB, eigene Grenzen), Staffel- und Indexmieten sowie gestiegene Betriebskosten – letztere laufen über die Nebenkostenabrechnung, nicht über die Miete. Auch der Wechsel des Eigentümers ändert nichts: Kauf bricht nicht Miete, und Sperrfristen laufen weiter.
Der Rechner prüft die Kappungsgrenze rechnerisch. Ob in deiner Gemeinde 15 oder 20 Prozent gelten und wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, musst du selbst einsetzen – beides steht im örtlichen Mietspiegel. Dies ist keine Rechtsberatung; bei Zweifeln hilft der Mieterverein.
Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss in Textform erklärt und begründet werden – zulässig sind der Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder drei Vergleichswohnungen. Die Miete muss zuvor zwölf Monate unverändert geblieben sein, und zwischen zwei Erhöhungen auf die Vergleichsmiete liegen mindestens fünfzehn Monate. Mieterinnen und Mieter haben eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats nach Zugang; stimmen sie zu, gilt die neue Miete ab dem Folgemonat. Ohne Zustimmung muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Eine Erhöhung ohne ausreichende Begründung ist bereits formell unwirksam.
Stand: 23. Juli 2026.