Berechne den Quadratmeterpreis aus Preis und Fläche – oder den Preis aus €/m².
Prüfe den Nenner: Balkone zählen meist nur zu einem Viertel, Dachschrägen unter 1 m gar nicht – als Grundfläche verkaufte Wohnfläche schönt den Preis um 10–20 %.
Der Quadratmeterpreis ist die schnellste Vergleichszahl am Immobilienmarkt – Kaufpreis geteilt durch Wohnfläche. Er macht Objekte grob vergleichbar, aber er täuscht in beide Richtungen, wenn man die Fläche nicht hinterfragt.
Die entscheidende Frage lautet: Welche Fläche steht im Nenner? Die Wohnflächenverordnung zählt Balkone, Loggien und Terrassen in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte. Räume mit Dachschrägen zählen zwischen einem und zwei Metern Höhe zur Hälfte, unter einem Meter gar nicht. Keller, Garage und Speicher zählen überhaupt nicht zur Wohnfläche. Wer eine Grundfläche als Wohnfläche verkauft, rechnet den Quadratmeterpreis systematisch schön – bei einer Dachgeschosswohnung sind Abweichungen von 10 bis 20 Prozent keine Seltenheit.
Die Fläche ist auch mietrechtlich hart: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten ab, kann das Mietminderung und eine Rückforderung zu viel gezahlter Miete begründen. Beim Kauf gilt eine ähnliche Größenordnung als erheblicher Mangel – Nachmessen lohnt.
Für den Vergleich zwischen Objekten muss der Preis zudem um Faktoren bereinigt werden, die er nicht abbildet: Baujahr und Sanierungsstand, Energieeffizienz, Etage und Aufzug, Ausstattung, Lärm und Ausrichtung. Ein Neubau und ein unsanierter Altbau derselben Straße können dieselbe Fläche haben und trotzdem 50 Prozent auseinanderliegen – zu Recht. Der Quadratmeterpreis ersetzt keine Bewertung, er ist der Startpunkt dafür.
Bei Häusern kommt das Grundstück hinzu, das im reinen Wohnflächenpreis untergeht. Zwei Häuser mit identischem Preis pro Quadratmeter Wohnfläche können sich um ein Vielfaches im Grundstückswert unterscheiden – gerade in Städten ist der Bodenrichtwert oft der größere Posten. Die amtlichen Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse sind dafür die verlässlichste Quelle.
Der Rechner teilt Preis durch Fläche. Für eine Einordnung, was ein konkretes Objekt wert ist, führt der Immobilienbewertungs-Rechner weiter – er berücksichtigt Zustand, Ausstattung und die ortsübliche Preisspanne.
Der Quadratmeterpreis ergibt sich aus Gesamtpreis ÷ Wohnfläche und macht Immobilien und Mietwohnungen unterschiedlicher Größe direkt vergleichbar. Bei der Miete spricht man von der Kaltmiete pro Quadratmeter, beim Kauf vom Kaufpreis pro Quadratmeter.
Der reine Quadratmeterpreis sagt allein wenig aus – entscheidend sind vor allem die Lage, das Baujahr, der Zustand und die Ausstattung. Auch die Berechnung der Wohnfläche spielt eine Rolle: Balkone, Terrassen und Dachschrägen werden nur anteilig angerechnet. Vergleichen Sie daher stets ähnliche Objekte in vergleichbarer Lage. Den Mietspiegel und ortsübliche Vergleichsmieten sollten Sie ergänzend heranziehen.
Bei Anlageobjekten sagt der Quadratmeterpreis allein wenig aus. Aussagekräftiger ist der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Er gibt an, wie viele Jahresmieten der Kauf kostet, und entspricht dem Kehrwert der Bruttomietrendite. Werte um 20 galten lange als üblich, in gefragten Großstädten sind 30 und mehr verbreitet – dort liegt die Bruttorendite dann unter dreieinhalb Prozent.