Wie viel Quadratmeter zählen wirklich? Der Rechner wendet die Regeln der Wohnflächenverordnung auf Dachschrägen, Balkone und Wintergärten an.
Wohnfläche ist nicht gleich Grundfläche. Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) legt fest, welche Bereiche voll, anteilig oder gar nicht zählen – und genau daraus entstehen die Abweichungen, über die Mieter und Vermieter regelmäßig streiten. Der Rechner bildet die drei praxisrelevanten Regeln ab: Dachschrägen, Außenflächen und unbeheizte Räume.
Nach § 4 WoFlV zählen Grundflächen mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte und Flächen unter einem Meter gar nicht. Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden „in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte“ angerechnet – die 50 % sind die Ausnahme für besonders hochwertige Außenbereiche, nicht der Normalfall. Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen zur Hälfte, beheizte dagegen voll. Nicht zur Wohnfläche gehören Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Garagen und Heizungsräume – selbst wenn sie ausgebaut sind.
Eine Dachgeschosswohnung hat 68 m² über zwei Meter Höhe, 14 m² zwischen einem und zwei Metern, 6 m² darunter sowie einen 12 m² großen Balkon. Rechnung: 68 + (14 × 0,5) = 75 m² innen, dazu 12 × 0,25 = 3 m² Balkon. Die Wohnfläche beträgt 78 m² – obwohl die Grundfläche 100 m² misst. Wer den Balkon irrtümlich voll ansetzt und die Schrägen ignoriert, landet bei 100 m² und damit 28 % über dem korrekten Wert.
Die Wohnfläche ist Bezugsgröße für Miete, Nebenkostenabrechnung, Kaufpreis und Grundsteuer. Weicht die tatsächliche Fläche um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag genannten ab, liegt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel vor – die Miete kann entsprechend gemindert werden, und auch bereits gezahlte Beträge sind unter Umständen zurückzufordern. Bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen ist ohnehin die tatsächliche Fläche maßgeblich. Was ein Quadratmeter im Vergleich kostet, zeigt der Quadratmeterpreis-Rechner; die Auswirkung auf laufende Kosten der Nebenkosten-Rechner.
Gemessen wird die Grundfläche zwischen den Wänden, im lichten Rohbaumaß plus 3 % bei fertiggestellten Wohnungen – Putz und Sockelleisten gehören also dazu. Fenster- und Türnischen zählen nur mit, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens 13 cm tief sind; Schornsteine, freistehende Pfeiler und Säulen über 1,5 m Höhe werden abgezogen, sofern ihre Fläche mindestens 0,1 m² beträgt. Ältere Verträge beziehen sich mitunter noch auf die Zweite Berechnungsverordnung von 1957, die Balkone bis zur Hälfte anrechnete – bei Streitfällen lohnt deshalb immer der Blick ins Vertragsdatum.
Dieser Text dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung.